Nebenkosten beim Immobilienkauf: damit müssen Sie rechnen

Einmalige und regelmäßige Nebenkosten beim Wohnungs- oder Hauskauf

Steuern, Makler- und Notarkosten, finanzielle Rücklagen für außerplanmäßige Ausgaben: die Liste an einmaligen und regelmäßigen Kosten im Falle eines Immobilienkaufs ist lang.

Einmalige Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Insgesamt liegen die einmaligen Nebenkosten in Baden-Württemberg bei mindestens 10,57 % des Kaufpreises. Optional kommen noch einmalige Zahlungen an Gutachter oder für die Erschließung des Grundstücks bzw. der Immobilie hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten
Die Übertragung von Immobilieneigentum bedarf eines notariell beurkundeten Vertrages. In Deutschland ist gesetzlich geregelt, dass beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ein Notar hinzugezogen werden muss. Erst wenn der Notar Sie im Grundbuch einträgt, ist der Kauf Ihrer Immobilie rechtsgültig.

Die Kosten für die Dienste eines Notars sind gesetzlich geregelt und sind für alle gleich. Zusammen mit den Gebühren für den Eintrag im Grundbuch von rund 0,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie mit 1,5 Prozent Kaufnebenkosten für den Notar rechnen. Insgesamt müssen Sie also 2 Prozent einplanen.

Zusätzliche Gebühren können für folgende Leistungen eines Notars auf Sie zukommen:

• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
• Löschung der Grundschuld des Verkäufers
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
• Eintragung der Grundschuld für die Baufinanzierung
• Einholung einer Vorverkaufsverzichtserklärung, falls die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausübt

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Hinweis: Die Kosten für den Notar richten sich ausschließlich nach dem Kaufpreis und sind nicht vom Aufwand des Notars abhängig. Stellen Sie daher so viele Fragen, wie Sie für nötig halten. Alle offenen Fragen sollten vor Unterschrift beantwortet sein.

Grunderwerbsteuer
Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen, müssen Sie einmalig die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese bemisst sich nach dem Kaufpreis, den Sie bezahlt haben.

Die Grunderwerbssteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. In Baden-Württemberg liegt sie derzeit bei 5 Prozent des Kaufpreises und ist spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt zu bezahlen.

Hinweis: Wurde im Kaufvertrag eine bestimmte Summe für Küche, Markisen oder Möbel festgelegt, sollte geprüft werden, ob auf diese Grunderwerbsteuer zu bezahlen ist. Für gewisse bewegliche Gegenstände aus einer Bestandsimmobilie muss nämlich keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Um auf Nummer sicher zugehen, ziehen Sie hier einen Steuerexperten hinzu.

Maklerkosten
Wird bei einem Wohnungs- oder Hauskauf ein Immobilienmakler eingeschaltet, ist eine Provision an den Makler zu entrichten. Die Höhe der Provision ist gesetzlich jedoch nicht geregelt und beträgt je nach Nachfrage und Bundesland meist zwischen drei und sechs Prozent des im Vertrag genannten Kaufpreises zuzüglich der geltenden Mehrwertsteuer, in Baden-Württemberg bei bis zu 3,57 %.

Seit dem 23. Dezember 2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten. Das Gesetz regelt, dass Käufer von Immobilien künftig maximal die Hälfte der Maklerprovision übernehmen müssen.

Optional: Gutachterkosten
Beim Erwerb einer älteren Immobilie kann es durchaus sinnvoll sein, dass Sie einen Gutachter hinzuziehen, der den Zustand der Immobilie und deren Bausubstanz beurteilen kann. So werden Sie später nicht von versteckten Kosten überrascht und wissen auf was Sie sich bei dem Kauf der Immobilie einlassen.

Doch auch bei einem Neubau kann gepfuscht worden sein. So kann z. B. Wasser an unsachgemäß verbauten Teilen in das Haus eindringen und Schimmel hervorrufen. Hilfreich ist in diesem Fall, wenn ein Gutachter den Bauprozess begleitet. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, ein Baugrundgutachten zu erstellen, das Ihnen einen Überblick über die geologischen Gegebenheiten des Grundstücks ermöglicht. Hohe Folgekosten können Sie dadurch schon im Vorfeld abschätzen und in Ihre Planungen einkalkulieren.

Wie viel ein Gutachten kostet, hängt davon ab, welche Art von Gutachten Sie beauftragen. Ein Kurzgutachten durch einen Bausachverständigen startet meist bei 500 €.

Optional: Erschließungskosten
Gerade bei älteren Immobilien sollten Sie prüfen, ob bei einem Kauf zusätzlich Erschließungskosten auf Sie zukommen könnten. Sind zum Beispiel Wasser-, Strom- und Gasleitungen angelegt und betriebsbereit? Ist die Immobilie korrekt an die Kanalisation angeschlossen? Und wurden alle Leistungen durch die Gemeinde abgerechnet? Nach Abschluss einer Erschließungsmaßnahme haben Gemeinden nämlich 4 Jahre Zeit, ihre Leistung abzurechnen.

Tipp: Im Exposé des Maklers sollte eine Angabe hinterlegt sein, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll erschlossen ist. Der Notar hinterlegt dann im Kaufvertrag eine Formulierung, die besagt, dass der Verkäufer alle Kosten für getätigte Erschließungen bezahlt hat.

Die laufenden Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Zusätzlich zur monatlichen Kreditrate fallen bei Eigentümern auch regelmäßige Nebenkosten an, die in der Regel etwas höher ausfallen als die monatlichen Kosten für Mieter, denn nicht alles ist umlegbar. Vergessen Sie die monatlichen Belastungen keinesfalls in Ihrer Planung, denn die Spanne ist je nach Art / Bausubstanz der Wohnung bzw. des Hauses groß, besonders in Hinblick auf die Energiekosten. Zusätzlich zur Immobilienfinanzierung müssen Sie als Haus- oder Wohnungsbesitzer mit folgenden laufenden Kosten rechnen:

• Grundsteuer
• Strom & Wasser
• Abwasser, inkl. Niederschlagswasser
• Heizkosten sowie Kosten für die Reinigung und Wartung der Heizungsanlage
• Schornsteinfeger
• Wohngebäudeversicherung
• Weitere optionale Versicherungen: Privat-Haftpflichtversicherung, Hausratversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• Hausgeld (Wohnungseigentümer)
• Empfohlen: Kosten für unvorhergesehene Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Kosten für Rundfunk/Telefon/Internet
• Straßenreinigung
• Müllgebühren

Auf einige der Positionen gehen wir nachfolgend näher ein:

Grundsteuer
Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und muss vierteljährlich gezahlt werden. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch.
In Baden-Württemberg wird ab 2025 eine neue Grundsteuer erhoben. Die Hebesätze der Kommunen werden neu berechnet, wenn die Finanzämter die neuen Steuermessbeträge erstellt und übermittelt haben. Weitere Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie auf der Website der Finanzämter Baden-Württemberg.

Unvorhergesehene Kosten für Modernisierungen und Sanierungen
Denken Sie bei der Berechnung Ihres monatlichen Budgets auch immer an eventuell notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Denn spätestens nach einigen Jahren werden Kosten für den Austausch oder die Reparatur Ihrer Immobilie anfallen, z. B. für die Erneuerung der Heizungsanlage, den Austausch von Fenstern, Ausbesserungen am Dach etc. Bilden Sie daher ab Beginn Ihrer Finanzierung Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.

Tipp: Legen Sie mindestens 0,50 Euro bei einem Neubau und 1 Euro für ältere Immobilien pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat zurück. Das sind für eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern zwischen 900 und 1.800 Euro jährlich, die Sie für Rücklagen einplanen sollten.

Häufige Fragen

Stand: August 2022