Sanierungspflicht 2024: Das müssen Eigentümer wissen

Was bedeutet Sanierungspflicht?

Durch das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird die energetische Sanierung in bestimmten Fällen seit dem 01.01.24 zur Pflicht für Eigentümer. So müssen bei einem Eigentümerwechsel und auch bei größeren Umbauten energetische Maßnahmen zwingend umgesetzt werden, sollte das Gebäude die aktuellen Anforderungen an die Energieeffizienz nicht erfüllen.

Wen betrifft die Sanierungspflicht?

Im Wesentlichen kommt die Sanierungspflicht 2024 in zwei Fällen zum Tragen:

1. Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
   Wechselt eine Immobilie ihren Besitzer, so geht die Sanierungspflicht auf den neuen Eigentümer über. Das heißt, von der Pflicht, eine Immobilie zu sanieren, ist der Hauskäufer oder Erbe betroffen. Auch im Falle einer Schenkung greift die Sanierungspflicht. Im GEG ist auch die Frist festgelegt: Ein Haus muss innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentümerwechsel saniert werden.
2. Umfangreiche Baumaßnahmen
   Auch ohne Eigentümerwechsel sind Besitzer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern von der Sanierungspflicht betroffen, wenn sie im Zuge einer Baumaßnahme mehr als 10 Prozent eines Bauteils verändern.
   Beispiel: Kleinere Korrekturen am Dach können bedenkenlos ausgeführt werden. Tauschen Sie jedoch nicht nur ein paar Ziegel aus, sondern wollen Ihr Dach komplett neu eindecken, müssen Sie auch für eine energieeffiziente Isolierung sorgen. Haben Sie dies noch nicht über eine gedämmte Geschossdecke erfüllt, wird die Dämmung Ihres Daches fällig.

Welche Immobilien müssen saniert werden?

Im Falle eines Eigentümerwechsels oder größerer Baumaßnahmen müssen alle Einfamilienhäuser sowie Zwei- und Mehrfamilienhäuser saniert werden, insofern sie nicht den aktuellen energetischen Standards entsprechen. Bei Eigentumswohnungen gelten gesonderte Regelungen, da bei ihnen zwischen gemeinschaftlichen Räumen/Gebäudeteilen und den individuellen Wohnräumen unterschieden wird.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Sanierungspflicht?

In einigen wenigen Fällen greift die Sanierungspflicht bei einem Hauskauf bzw. Eigentümerwechsel oder einer umfangreichen Baumaßnahme nicht, z. B.:

1. Der Eigentümer hat zum 1. Februar 2002 bereits selbst in der Immobilie gewohnt
2. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz
3. Die energetischen Sanierungsmaßnahmen werden nachweislich als unwirtschaftlich oder als unverhältnismäßig im Vergleich zum Gebäudewert eingestuft.

Was muss im Rahmen der Sanierungspflicht an einer Immobilie saniert werden?

Drei Maßnahmen fallen gemäß Gebäudeenergiegesetz unter die Sanierungspflicht und müssen innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentümerwechsel oder bei einer umfassenden Umbaumaßnahme umgesetzt werden:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches
   Wenn sich über einer beheizten Wohnung ein nicht ausgebauter und nicht beheizter Dachraum befindet, muss zumindest die oberste Geschossdecke gedämmt werden. Hierbei muss der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) unter 0,24 W/m²K liegen. Alternativ muss das Dach, anstelle der obersten Geschossdecke, gedämmt werden. Auch hier gilt: Der U-Wert muss eingehalten werden. (§ 47 GEG)
2. Dämmung von wasserführenden Rohren in unbeheizten Räumen
   Heizungs- und Warmwasserrohre müssen isoliert werden, wenn sie durch unbeheizte Räume führen. Heizen Sie also bspw. Ihren Keller, trifft Sie diese Maßnahme nicht. Im GEG werden die zu verwendeten Materialien und Dämmdicken übrigens genau vorgegeben.
3. Austausch von Öl- und Gasheizungen
   Ist eine Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre, muss sie ausgetauscht werden. Folgende Ausnahmen gelten:
   1. Die Sanierungspflicht gilt (noch) nicht für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen
   2. Heizungen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sind ausgenommen
   3. Öl- und Gasheizungen, die ausschließlich zur Warmwassererzeugung dienen, müssen nicht erneuert werden
   4. Heizungen, die lediglich einzelne Räume beheizen, müssen nicht ausgetauscht werden

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Förderungen für Maßnahmen im Zuge der Sanierungspflicht 2024

Um die finanziellen Belastungen für Immobilienbesitzer zu verringern, bietet der Staat verschiedene Förderprogramme für energetische Sanierungen an. Über die KfW-Bank können zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse beantragt werden, die einen erheblichen Teil der Kosten decken. Zudem gibt es steuerliche Abschreibungen für bestimmte Maßnahmen, die im Rahmen der Sanierungspflicht fällig werden. Planen Sie Einzelmaßnahmen, wie einen Heizungstausch nach Eigentümerwechsel, ist es wichtig, dass Sie sich schon vor einem Hauskauf über mögliche Fördermittel informieren und diese verbindlich zugesichert bekommen, um Ihre Finanzierung bestmöglich zu planen.

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Sanierungspflicht beim Hauskauf 2024: Worauf Käufer achten sollten

Beim Kauf einer Immobilie sollten potenzielle Käufer die Sanierungspflicht unbedingt berücksichtigen. Eine Prüfung der Energieeffizienz des Hauses sowie der Zustand der Heizungs- und Dämmungstechnik sollte Teil jeder Kaufentscheidung sein. Käufer müssen die anfallenden Sanierungskosten in ihre Kalkulation einbeziehen und sich über die Fristen für die Umsetzung der Maßnahmen im Klaren sein. Ein Energieausweis liefert wertvolle Informationen über den energetischen Zustand des Hauses.

Stand: Oktober 2024